Путешествие из Рублевки в Бирюлево // Обзор законопроекта об обращении взыскания на единственное жилье должника

Намедни Правительство РФ опубликовало законопроект, направленный на реализацию Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 14.05.2012г. № 11-П, касающегося проблемы злоупотребления должником темой единственного жилья. В социальных сетях данный законопроект назвали «свирепым оскалом капитализма». Так ли это на самом деле? Попробуем разобраться.

Прежде всего предлагается уточнить понятие «единственное жилье».

Первый критерий — площадь жилья, которая не должна превышать двухкратную норму предоставления на гражданина-должника и членов семьи. Например, при социальной норме 62 кв.м. на трех человек (ч. 3, ч. 6 ст. 20 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения») семья может позволить себе жилплощадь до 124 кв.м., что весьма немало.

Второй критерий — стоимость жилья. Формулировка здесь достаточно сложная для восприятия и более того — как подсказывает адвокат Владимир Петренко — не вполне корректно прописана. Очевидно, имелась в виду необходимость сравнения кадастровой стоимости принадлежащего должнику жилья сравнивать с двухкратной средней кадастровой стоимостью жилья по норме предоставления по кадастровому кварталу. При этом слово «кадастровая» пропущено, поэтому можно прочитать текст и как сравнение рыночной и двухкратной кадастровой стоимости, что не вполне корректно — споров по данному соотношению судебной практике известно немало.

Порядок обращения взыскания на единственное жилье предлагается исключительно судебный — по заявлению взыскателя или судебного пристава-исполнителя, по местонахождению объектов недвижимости. В данной части все совершенно логично и нареканий не вызывает.

Круг лиц, участвующих в рассмотрении заявления, описывается законопроектом весьма широко — взыскатель, должник, совершеннолетние члены семьи, орган опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних членов семьи), судебный пристав-исполнитель, прокурор, иные пользователи жилья — арендаторы, наниматели, получатели ренты, залогодержатели и другие лица. Вместе с тем законопроект не описывает, каким образом указанных лиц надлежит выявлять, что может привести к злоупотреблениям со стороны должника, которые будут выражаться в появлении все новых и новых пользователей, обжалующих судебный акт по мотиву их непривлечения к участию в рассмотрении заявления.

Далее законопроект описывает критерий соразмерности: обращать взыскание на единственное жилье возможно, если долг составляет более 5 (пяти) % стоимости жилья, а сумма, передаваемая должнику после реализации жилья, составит менее 50 (пятидесяти) % стоимости жилья. Обоснования данных конкретных цифр в законопроекте не содержится.

Судебного пристава-исполнителя предлагается наделить новым полномочием — запрещать должнику и органам регистрационного учета регистрировать вновь прибывших граждан по месту жительства и по месту пребывания, за исключением несовершеннолетних детей должника. Данная мера очевидно направлена на пресечение злоупотреблений со стороны должника по вселению новых жильцов.

С согласия должника взыскатель вправе в приоритетном порядке приобрести жилье по указанной судом стоимости. Должнику данная опция позволит сократить расходы на проведение торгов, а взыскателю — избежать связанных с торгами рисков уменьшения продажной стоимости имущества и признания торгов несостоявшимися дважды (в таком случае повторная попытка продажи объекта возможна лишь через год).

Реализовывать право на приобретение иного жилья должнику предлагается в денежном эквиваленте. При этом на покупку иного жилья предоставляется лишь три месяца — в ином случае денежные средства перечисляются в муниципалитет, который в течение двух месяцев предоставляет должнику жилье со своей стороны. На освобождение квартиры должнику дается две недели. Впрочем, сроки достаточно краткие и жесткие, дисциплиной с точки зрения предоставления жилья муниципалитеты не отличаются, а вопросы ответственности муниципалитета законопроектом не урегулированы. Поэтому есть существенный риск, что пропуск трехмесячного срока будет означать потерю денег без встречного предоставления. Неясен и вопрос, будет ли должнику выдаваться сумма по рыночной стоимости или кадастровой — во втором случае средств на покупку нового жилья может и не хватить даже с учетом возможности индексации и увеличения суммы на 20%.

Аналогичный порядок обращения взыскания возможен и в отношении принадлежащего должнику достаточно большого земельного участка, на котором находится не подлежащее реализации единственное жильё. Для этого потребуется определить размер участка, необходимого для использования здания, а так же наличие возможности раздела участка.

На введение в действие федерального закона отводится три месяца, нормы его будут применяться к обязательствам, возникшим после вступления закона в силу. Вместе с тем предлагается придать закону обратную силу по обязательствам о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, и взыскании алиментов. При очевидной социальной значимости данной нормы остается неясным вопрос соотношения её с частью 1 статьи 54 Конституции Российской Федерации, которая каких-либо исключений не предусматривает.

Что можно сказать в целом?

С одной стороны знаменателен сам факт исполнения требований Конституционного суда Российской Федерации. При этом установленные критерии очевидно указывают, что новый порядок не рассчитан на массовое применение и коснется лишь граждан, действительно обладающих значительным объёмом недвижимости, и в основном лишь по обязательствам, возникшим после вступления закона в силу.

С другой стороны, законопроект имеет ряд слабопроработанных и неоднозначных моментов: не вполне корректно прописанные критерии стоимости жилья и подлежащей передаче должнику денежной суммы, жесткие сроки, непроработанные вопросы порядка определения круга лиц, участвующих в рассмотрении заявления судом, ответственности муниципалитета, соотношения переходных положений с Конституцией Российской Федерации. При устранении данных недостатков законопроект имеет все шансы на успех.